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菲律宾房产投资,买二手房还是新房?

随着近几年菲律宾经济的高速发展,菲律宾房地产也迎来了春天,短期内快速上涨的房价,吸引了全球投资者的眼球,由其是来自中国的投资者,近两年比例不断上升,很多投投资者在国内有着丰富的“炒”房经验,但菲律宾房产有它的特点,不能完全套用国内的经验,因此会遇到不少新问题。今天先回答一个最近问得比较多的问题,投资二手期房有什么优势,有什么劣势。

一、优势:

  1. 价格低:目前市场上二手期房的价格,通常比同区域开发商新售房价格低20%,甚至更多
    举二个例子,阿亚拉地产集团下属Alveo地产公司开发的Portico三期,2019年1月开盘,均价21.5d万披索/平米,比一年前开盘的二期,涨价近40%。DMCI的Prisma项目三期2018年12月开盘,比一年前开盘的二期涨价40%左右。而这二个楼盘的二期转售二手期房,比三期价格低近30%。
  2. 税费低:房价低相应的税费也低
    房价成本中有一部份是税费,以DMCI的房子为例,有10.5%左右的Closing Fee(不同的付款方式比例不同),通常交楼时支付。这个税费是与房价挂钩的,房价高,这个税费也就高。购买转售二手期房,交楼时按原购买价交Closing Fee,如果原购买价比开发商新售价低30%左右,这就意味着ClosingFee也要低30%左右。
    还有一种情况,菲律宾照顾低收入者,如果房子总价低于319万,免征12%的VAT税,由于最近二年房价涨幅大,这种免12%VAT税的房子已很少了(不考虑特别偏远地区)。而市场上的转售二手期房中就有这种免税房,上例中DMCI开发的Prisma三期一房比二期一房涨价幅度达50%左右,原因之一就是二期的一房免12%VAT。
  3. 能选到好的户型及楼层
    由于近二年菲律宾房地产火爆,一些好的楼盘开盘即空,DMCI的房子需要摇号抽签,即使开盘时参与认筹,也不一定能选到好的楼层及户型。转售二手期房市场则不同,无需摇号,悠闲选择。
  4. 更早交楼,更早获得租金收益
    转售二手期房原购买者供了一段时间月供之后转售,比开发商新售房离交房时间更近,能够更早收楼出租,获得租金收益。以一套500万披索的房子为例,租售比8%,早交楼一年,一年有40万的租金收入。

二、劣势:

  1. 首付高,资金杠杆率低
    开发商新售房首付低,有些是0首付。而转售二手期房则首付相对高,首付主要由三部分组成,原购房时的首付+前期已付的月供+利润。对于资金不是很充足的投资者来讲是个负担。
  2. 离交楼时间近,不利于短炒投资者
    转售二手期房离交楼时间近,给短炒投资者留出的再转售时间少。

综上所述,购买转售二手期房是以下二种投资者的不二选择:1. 资金充足,首付不是问题;2. 购房是准备长期投资,收房后出租以获得稳定的长期投资回报。以下二类投资者更适合买开发商新售房:1. 资金不充足,不想负担首付;2. 希望高资金杠杆率的短炒投资者。

三、购买二手期房的费用及手续

由于二手期房还没有交楼,通常在开发商处更名即可,手续相对简单。更名费用视开发商,不同的开发商费用不同。比如DMCI,在房款支付不足25%之前,无论更名多少次,更名费每次是5万比索。其它开发商不再列举。

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